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业主大会议事规则(201112版)征询修订意见

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发表于 2014-4-17 14:30:58 | 显示全部楼层 |阅读模式
本帖最后由 池塘闲人 于 2014-4-17 14:41 编辑

金色池塘小区业主大会议事规则
第一章 总则
第一条  为维护小区全体业主的合法权益,规范业主大会、业主委员会议事活动,根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、建设部《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定,制定本小区业主大会议事规则。
    第二条  业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构,依法管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。
    第三条  业主大会的决定对物业管理小区内的全体业主具有约束力。

    第四条  业主大会由物业管理小区内的全体业主组成,一个物业管理小区只能成立一个业主大会。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第五条  物业管理区域基本情况
(一)业主大会名称:合肥市金色池塘小区业主大会;
(二)业主委员会办公地址:合肥市金色池塘小区3E-30#104室
(三)物业管理区域范围(四至):东至 环湖东路,南至樊洼路,西至卫楼社居委汪岗组;北至省立医院分院。
(四)物业类型:住宅物业,商铺物业。
(五)物业管理区域概况:占地面积45万平方米;房屋总建筑面积: 421748.91平方米;其中:住宅 409564.88平方米, 3551  套;商铺  12184.03平方米;地下汽车停车库46426.8平方米 ;物业管理用房 1002平方米,小区会所 1658.1平方米;幼儿园1778平方米。
第二章  业主大会成立程序
第六条   成立首次业主大会提议。召开业主大会的提议有如下情形:
(一)业主委员会成立前,由业主代表组成筹备组,筹备组作为召集人提议召开业主大会。
(二)业主委员会成立后,由业主委员会作为召集人提议召开业主大会。
(三)20%以上的业主提议,向全体业主发出召开首次业主大会的的倡议。
第七条  大会筹备工作。筹备组按照物业管理首次业主大会、业主委员会成立程序作好开会前的准备工作。根据业主的提议,草拟业主大会议事规则和业主公约,制定选票、核实业主情况,并将组织召开业主大会的会议通知和有关材料告知所在街道办事处,区、县级市房地产行政主管部门。
第八条  发布公告。业主大会召开会议前15日筹备组应当将召开会议的内容以书面形式向物业管理区域内业主公告。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知所在井岗镇,蜀山区房地产行政主管部门。
第九条  征询意见。筹备组发放征询意见表和选票,将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。业主或者委托代理人填写征询意见表和选票,并签名有效。
第十条  回收统计意见。筹备组通过投票箱、上门或寄挂号信等方式回收物业管理区域内业主意见,进行综合意见或统计票数,进行表决(可邀请所在井岗镇住房与物业管理办公室见证),筹备组发放和回收征询意见表和选票可分区或组团分步骤进行。
第十一条  通报大会议事决定。业主大会会议应当由业主委员会或者首次业主大会筹备组作书面记录并存档。筹备组必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间,通报征询意见和选票结果,接受物业管理区域内业主的查询和监督。召集人将业主大会的议事决定自会议结束后 3日内以书面形式在物业管理区域内公告,并将有关材料送所在区、县级国土房管局备案。

第三章 议事内容
第十二条 业主大会决定以下事项:
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;
(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;
(五)选聘和解聘物业服务企业;
(六)筹集和使用专项维修资金;
(七)改建、重建建筑物及其附属设施;
(八)改变共有部分的用途;
(九)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;
(十)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。
第十三条  业主委员会的议事内容:
(一)执行业主大会的决定和决议;
(二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;
(三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(五)监督管理规约的实施;
(六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;
(七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;
(八)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;
(九)办理业主公共物权方面的诉讼事项;
(十)业主大会赋予的其他职责。
第四章 投票规则
第十四条   业主登记制度:
1、筹备组或业主委员会发出登记通告、张贴于建筑物区域显著位置。
2、登记需出示业主身份证原件留复印件、房产证或经房管局确权的预售契约原件留复印件。
第十五条  业主大会作出决定,须经业主的专有部分面积二分之一以上且占业主总数二分之一以上的业主同意。业主大会作出专项维修资金使用、续筹方案的决定和决定改建、重建建筑物及其附属设施的,须经业主的专有部分面积三分之二以上且占业主总数三分之二以上的业主同意。
第十六条  业主投票权是按已登记的业主拥有物业的面积和户数确定,持有房产证或经房管局确权的预售契约为投票权人。业主的投票权可委托使用人或承租人或其他业主行使,但使用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。
第十七条   业主应主动在指定地点领取投票表格,没有领取投票表格,业委会将派人逐户派送,送达房屋使用人或租户的,视为送达业主本人。投票人必须在选票上填写业主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名(盖章)。
未参与表决的业主,其投票权数计入已表决的多数票。
第十八条 同一物业业主超过一人的,由其中一名共有人签名确认的意思表示,视为全部物业共有人的意思表示。


业主大会议事规则(201112版)征询修订意见.pdf

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 楼主| 发表于 2014-4-17 14:42:33 | 显示全部楼层
本帖最后由 池塘闲人 于 2014-4-17 14:43 编辑

                                               第五章 议事方式
第十九条  业主大会会议分为定期会议和临时会议,业主大会每年三月召开1次定期会议。有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
(一)50%以上业主委员会委员提议;
(二)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的;
(三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;
(四)业主大会议事规则或者业主管理规约的其他情况。
第二十条  业主大会会议可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上已登记投票权的业主参加,业主的专有部分面积二分之一以上且占业主总数二分之一以上的业主同意。
第二十一条  业主应当亲自参加业主大会,积极行使自己的权利。
业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加。
第二十二条  业主大会议事采用以下方式:
(一)全体业主会议形式:物业管理区域内的已登记业主直接参加业主大会,进行投票表决。
(二)业主代表大会形式:实行业主代表大会制,以楼层为单位,每栋(或每层)推选1名业主代表参加业主大会,业主代表须经所代表的单位面积1/2且人数1/2同意,业主代表因故不能参加业主大会的,其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。业主代表持所代表区域的全部投票权。
(三)书面征求意见:业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿,并签名确认。经收集汇总表决结果,形成业主大会的决定。
第二十三条   业主大会采用以下形式征求、回收业主意见,进行表决。
(一)设投票箱:在物业管理区域内分设多个投票箱,由业主自行将个人意见投入意见箱内,经业主大会统计汇总,进行表决。
(二)设专人派发、回收意见:由业主委员会或者业主大会筹备组组织有关人员逐户派发、回收业主意见,经业主大会统计汇总,进行表决。
第二十四条  如果业主大会决定选择业主代表大会作为业主大会会议的形式,业主代表在业主大会前采用以下形式,听取、收集、反映所代表业主的意愿,参加业主大会行使投票权。
业主代表推选产生必须由其所代表的业主持有1/2以上投票权的业主通过,业主代表任期内负责听取所代表业主的意见、向业主大会如实反映所代表业主的意见、征求所代表业主对业主大会议事内容意见;业主代表在参加业主大会表决前,应当于参加业主大会会议3日前,就业主大会拟讨论的事项征求所代表业主意见。并根据持有1/2以上投票权的业主的意见,行使投票权,其表决的投票权是其所代表业主投票权的总和。
第二十五条  业主大会授权业主委员会的组成和议事方式:
(一)业主委员会和主任由业主大会选举产生,是业主大会的执行机构,对业主大会负责。
(二)业主委员会设委员11名,由业主大会选举产生。其中主任1名,副主任2名,执行秘书(负责处理业主委员会日常事务)1名,由业主委员会推选产生。业主委员会每届任期5年,委员任期届满可连选连任。
(三)每次业主委员会会议应当在会议召开至少3日前,通知全体业主委员会委员并送达有关材料。
(四)业主委员会会议决定问题采取少数服从多数的原则。业主委员会会议必须有过半数委员出席,每位委员有一票表决权,作出决定经全体委员人数半数以上同意。
第二十六条   业主委员会的议事程序:
(一)业主委员会会议有定期会议和临时会议;定期会议每半年至少召开一次;有1/3以上委员提议或者主任认为必要时,应当召开临时会议。业主委员会会议由主任召集、主持,主任因故缺席时,由副主任召集、主持。
(二)发布公告。业主委员会将召开会议通知、议事内容以书面形式在物业管理区域内公告。
(三)审议内容。业主委员会在业主大会授权范围内进行审议。
(四)业主委员会应当作好会议记录,出席会议的委员应当在会议记录上签名。 委员应当对业主委员会的决议承担责任。业主委员会的决议违反法律、法规侵害业主合法权益,造成严重损失的,参加决议的委员应承担相应的责任,但在表决中对决议有异议并记载在会议记录中的,该委员可以免除责任。
(五)通报议事决定。业主委员会在公告栏通报业主委员会议事情况、议事内容及其决定。
(六)决定执行。业主委员会执行会议决定或委托物业服务公司执行会议决定。
第二十七条:业主委员会委员应当具备下列条件;
(一)本物业管理区域内的具有完全民事行为能力的业主;
  (二) 遵守国家有关法律、法规;
  (三) 遵守业主大会议事规则、管理规约,模范履行业主义务按时交纳物业服务费用;
  (四) 热心公益事业,责任心强,公正廉洁,具有社会公信力;
  (五) 具有一定的组织能力;
  (六) 具备必要的工作时间。
有以下行为之一的业主,不能被选举为业主委员会委员:
(一)业主拒付物业服务费,不缴存专项维修资金
(二)不遵守本议事规则、物业管理规约;
(三)违章搭建建筑物、构筑物,破坏绿化植被的;
(四)擅自拆改房屋承重结构;
(五)擅自改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;
(六)在本物业区域内的物业服务机构任职,或与其关联机构有利害关系的;
(七)实施其他损害业主共同权益行为。
第二十八条 有下列情况之一的,业主委员会委员资格自行终止:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
第二十九条 业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其委员资格:
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员职责的;
(三)利用委员资格谋取私利的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)侵害他人合法权益的;
(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十条  业主委员会委员缺额人数超过委员总数30%的,应当在三个月内召开业主大会,及时完成业主委员会委员的补选工作。
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 楼主| 发表于 2014-4-17 14:42:59 | 显示全部楼层

                                                              第六章 印章使用和档案资料管理
第三十一条 业主大会、业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会指定专人保管,并按印章管理制度使用。
第三十二条 业主大会、业主委员会印章,经由业主委员会主任签字同意后用印,并按规定存档。
第三十三条 签订物业服务合同和水、电、气等供用合同等对外行使权利的,应当使用业主大会印章,并由业主大会作出决定;处理业主大会、业主委员会内部公共事务使用业主委员会印章的,由业主委员会决定。
第三十四条 未经业主大会决定、业主委员会决定而使用业主大会印章、业主委员会印章的,由印章保管人承担责任;造成经济损失或不良影响的,依法追究印章保管人的相应责任。
第三十五条 业主大会、业主委员会印章遗失的,业主委员会应在当地主要新闻媒体上声明遗失,并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定,导致印章遗失后造成经济损失或不良影响的,由印章遗失责任人承担相应的责任。
第三十六条 档案资料管理
业主委员会应建立档案资料管理制度。业主大会档案资料,由业主委员会指定专人保管。
下列档案资料应当编号造册,并由业主委员会指定专人保管:
1、          小区内的物业资料;
2、          各类会议记录、纪要;
3、          业主委员会、业主大会作出的决议、决定等书面材料;
4、          业主大会设立备案及各届业主委员会产生、备案的材料;
5、          业主清册及联系方式;
6、          签订的物业服务合同;
7、          有关法律、法规和业务往来文件;
8、          业主和使用人的提议、书面意见、建议书;
9、          建筑物及其附属设施维修资金收支情况清册;
10、     利用物业共有部分经营所得收益的收支情况清册;
11、     业主委员会工作经费的收支情况清册;
12、     其他有关材料。
上述档案资料遗失的,由档案保管人承担责任;造成经济损失或不良影响的,依法追究档案保管人的相应责任。
保管上述档案资料的业主委员会委员资格终止的,应当自资格终止之日起3日内向本届业主委员会移交其保管的上述档案资料,并完成交接工作。
业主委员会任期届满前3个月,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并报告物业所在地的区房地产主管部门和镇人民**&&**。
业主大会会议选举产生出新一届业主委员会的,前业主委员会委员应当自新一届业主委员会产生之日起10日内将其保管的上述档案资料移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。
第七章 附则
第三十七条    本规则所称业主是指物业管理区域内房屋的所有权人,包括尚未出售物业的开发单位。
第三十八条   业主委员会应当自选举产生之日起30日内,将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县级房管局备案。业主委员会备案的有关事项发生变更的,依前款规定重新备案。
第三十九条  业主委员会不履行组织召开业主大会职责的,经20%以上业主提议,可召开业主大会,
第四十条   业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担,共用部位、共用设施设备经营收益的部分用作经费开支,经费开支包括:业主大会、业主委员会会议开支;必要的日常办公费、业主委员会成员津贴、其它费用等。经费收支帐目由业主委员会专人负责管理,业主委员会应当制定年度财务预算、决算方案,报业主大会决定,并应该以书面形式将年度财务预算、决算方案和经费收支帐目于业主大会会议结束后7日内在物业管理区域内公告,接受业主的质询。
第四十一条   本规则未规定的事项,按照有关法律法规的规定执行。
第四十二条   本议事规则经业主大会通过后生效,同时报当地区、县级房地产行政主管部门备案。
                                                                合肥市金色池塘小区业主大会
                                                              二O一一年十二月二十四日
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