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面对街道办、居委会滥权,业委会该怎么办?

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发表于 2014-4-9 10:12:57 | 显示全部楼层 |阅读模式
——广东林氏律师事务所 林叔权律师

   国务院《物业管理条例》及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》赋予了房地产行政主管部门(各地通常是专设物业办)、街道办、乡镇人民**&&**、居委会对业主大会、业主委员会的指导、监督权(含业委会备案),甚至赋予房地产行政主管部门、街道办、乡镇人民**&&**对业主大会、业主委员会作出的决定的撤销权(无须经过人民法院裁判)。
   由此,从业主大会筹备(筹备组产生、筹备组成员、组长人员、会议的召开、会议结果的审查)、业委会选举与补选(业委会候选人的产生、选举结果的审查)及备案审查、业主大会和业委会的决定(选聘物管、维修资金的使用等)及业委会的日常活动等等环节,物业办、街道办、居委会拥有了对业主大会和业委会生杀予夺的权利,从而实质性地掌握了业主自治的命脉,并控制了小区管理中各种关键的、重要的资源(如物管选聘、维修资金使用等)。
    其实,在法规、规章及规范性文件中,有关“协助、指导、监督”的规定本为街道办和居委会的职责而非职权。然而,街道办和居委会经常将“职责”当“职权”,并且滥用
    近年来,不断爆出小区业委会在街道办、居委会的“协助、指导、监督”下纷纷“中枪”倒下的消息,毫无例外地都是物业办、街道办和居委会滥权的结果。通常的情况是,业主大会选举产生业委会之后,业委会一旦将“换物管”或者追讨公共收益等事关业主自治及业主切身利益的大事提上业委会及业主大会议事日程时,物业办、街道办和居委会就会出手,飞舞着“指导、监督”这把高悬在业委会头上的达摩克利斯之剑,随时落下,而业委会及业委会委员的厄运也就由此开始了,业主自治由此功亏一篑!
    而街道办和居委会之所以喜欢将“职责”当“职权”并且滥权,道理是明摆的,那就是业委会“换物管”或者追讨公共收益等举措动了街道办和居委会某些人的“奶酪”,触动了他们的既得利益。
    街道办居委会滥权,既有明招,也有阴招
明招是“指导函”或“指导意见”之类,
阴招则五花八门,惯用的是分化、威胁、恐吓甚至利诱业主或业委会委员。
   还有看似为明招实为阴招的,如天津市的“物业管理联席会议专用章”。天津市房产国土局专门发文刻了“物业管理联席会议专用章”,发给各个街道办使用。只要业主大会、业委会的决定或者做法不合其意,街道办就拿出这个章,废除掉业主大会、业委会的决定,甚至废除掉业委会本身。
    “有权利就有救济”(“Wherethere is a right,there is a remedy”),这句英美法谚告诉我们,权利受到侵害,必定有相应的救济措施,否则,没有救济措施的,就不是权利。然而,在业主自治领域,这句英美法谚却是失灵的。业主、业委会面对物业办、街道办和居委会的滥权,面对权利受到侵害,甚至侵害是明目张胆的、是肆无忌惮的,也难以获得有效的救济。
    两年前,街道办的一纸加盖“物业管理联席会议专用章”的“公告”,以天津某公寓业委会中的八名委员辞职(其实,这八名委员是“被辞职”!)、业委会成员不足半数而宣布业委会无权履行职责,“联席会议”指定居委会代行业委会职责,业委会应在街道办指导、监督下换届选举。而业委会认为,依据天津市物业管理条例,即便是业委会成员因故不足半数,业委会也无须换届,而只需由业委会组织补选并将补选结果通知街道办。为此,业委会组织了补选,并顺利产生了八名新的业委会委员。而当业委会将不选结果报街道办备案时,街道办公然拒绝接受业委会的报备。业委会无奈之下,只得将街道办告上法庭。案件历经两年,一审法院和二审法院均认为加盖“物业管理联席会议专用章”的“公告”不属于具体行政行为,而属于行政指导行为,依据行政诉讼法规定为“不可诉”,因而均裁定驳回业委会的诉讼。如此,业委会被街道办用“物业管理联席会议专用章”这一看似为明招实为阴招的行径废了“武功”!这就是有权利无救济的典型案例。而像这样的案例,放眼全国,几乎比比皆是。
    街道办将“协助、指导、监督”的职责当成职权,以指导、监督为名行代办甚至操办、操纵之实,是典型的公权力被滥用,是业主自治、社区和谐的最主要阻碍之一也是业委会或者有志于从事业委会工作的人员实现社区自治之梦想的最主要挑战。
    那么,面对街道办、居委会滥权,业委会及有志于从事业委会工作的人们,大家该怎么办?
    如上所述,诉讼这种惯常的、合法的、理性的救济途径,在目前的法律制度设计下是失灵的。而带领业主抗争或者信访、上访这种有效但普遍被认为非理性甚至被地方**&&**、基层官员认为是非法的方式,在维稳压倒一切的大环境下,在强大的国家维稳机器面前,往往也举步维艰,甚至有些业主要为此付出血的代价或者牢狱之灾。
    当然,抗争也不乏成功的案例。我最为推崇的案例是天津的舒畅园小区业委会。业委会在去年完成选举并完成备案手续之后,即将换物管提上议事日程,在今年上半年召开了业主大会,做出了重新选聘物管的决定。业主大会换物管的决定做出之后,他们遭遇了许多业委会所遭遇的困难,即前期物管认为业主大会决定无效而拒绝撤出,而街道办坚决地支持前期物管,并高举“指导、监督”大旗,先是扬言要组织调查业委会的合法性,之后则祭出“物业管理联席会议专用章”,宣告业主大会选聘物管无效。但是,街道办始料未及的是,业委会的“带头大哥”根本就不吃这一套,硬是带领业委会及业主在5月5日这一天赶走了前期物管,让业主大会选聘的物管进驻。目前,该小区的管理秩序已经恢复常态,业主们实现了自治。
   舒畅园的例子说明,面对物业办、街道办、居委会的滥权,业委会必须强势,必须有不畏强权的“带头大哥”;在强势的、有“带头大哥”的业委会面前,被滥用的公权力有时只是一只纸老虎而已。当然,强势的业委会的产生,首先有赖于“带头大哥”发动群众、组织业主,获得了大多数甚至绝大多数的业主的支持。
    然而,善于发动群众、善于组织业主的“带头大哥”,有,但不常有;强势的业委会,也有,但也不常有。因此,面对物业办、街道办、居委会的滥权,单靠“带头大哥”和强势的业委会也不行。毕竟,多数的小区没有“带头大哥”,也没有强势的业委会。
    我认为,面对物业办、街道办、居委会的滥权,最关键的还是做到“有权利就有救济”!“善治”需要“善法”的推动,业界要推动相关法律法规、行政规章和规范性文件的修改与完善。物业办、街道办、居委会之所以得以滥权,在于“协助、指导、监督”的职责被当成职权行使,在于法律法规、规章赋予了他们职责,但对职责如何被有效履行而不被视为“职权”而滥用没有做出制约性规定,在于因他们滥用职权而侵害业主权利时业主、业委会的法律救济途径被阻却。因此,修法成为破解物业办、街道办、居委会滥权的唯一出路!

业委会脊梁一定要正!合理!合法!合规!才能强势 !
                                                



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