找回密码

金色池塘小区,没事来遛遛www.266266.cn

搜索
查看: 351|回复: 0

做一个对自己财产负责任的好居民

[复制链接]
发表于 2014-3-30 18:51:30 | 显示全部楼层 |阅读模式
一、居民购房后享有哪些权利?
      
     我们作为一个居民,买了商品房以后,享有哪些权利?
    在我们居住的社区,每个居民都享有两个权利,一个是房屋的专有权,一个是小区(花园)的共有权。
  专有权:我们买了房子,房产证上标有房屋的建筑面积,进了这个房子,把门一关,这里就是我的私有空间,是我的私领域。这个房产证标有建筑面积的空间,就是居民们各自享有的专有权。
  共有权:但大家往往忽略了另一个空间的权利——那就是居民的共有权。一般来说,共有权包括
    1、专有部分以外的其他部分,如果高层楼宇的门厅、电梯、走廊、屋顶、楼道、地下室。(这一部分已体现在房产证的“公摊面积”里。)
  小区建设规划红线内,或者说是小区围墙内的道路、绿地、消防设施,安防监控设施以及小区的其他公共设施包括大门等等(这一部分容易被忽略)。
    对于上述这些,居民享有共有权。
    
  共有所有权包括三项权能:使用权、收益权(处分权)和管理权。
  使用权:是指居民对共有部分享有正当使用的权利,包括共同使用与轮流使用。如庭院、电梯、走廊、道路等的共同使用。而有些设施如球场、游泳池、会所可能是轮流使用。
  收益权(处分权):比如电梯的广告,游泳池、会所等共有部分所产生的收益,理论上应当由居民共享。所谓处分权,包括事实上的处分。如对共有部分及其相关设施的拆除,应由业主大会决定。
    管理:通俗来说,也即以专有权为核心,以共有权为纽带组成的财产管理关系。管理权是通过业主大会、制定管理规约、业主大会议事规则,选举业主委员会、委托物业管理企业对建筑物进行管理等形式行使自己的权利。
  对于专有权,居民的财产观念都很强,从心眼里就认为那是自己的私有财产,房子脏了,该打扫了,房子漏雨了,该修补了,记得还清楚,很上心。那是有房产证的,自己的。
  但对于共有权的部位,关心的程度就没那么强了。他是自己有份的,但产权似乎又不是那么明晰的一种东西。
  
        二、 居民为何对参与社区公共事物有“冷漠感”
  
据北京市的测算,居民为一套房子付出的房款中有6成花在了共用部位上,如电梯、二次供水、电、暖、气的管道以及绿化、清洁卫生等等。
  一个小区之所以聘请物业专业公司来服务,主要就是对共有权部分的维修养护,如电梯、绿化、清洁、消杀等,还有就是保安服务。大家每个月的物业管理费主要也就是对共有部位的维修所作的支出。(包括物业公司员工的工资福利)
  至于专有权部分的清洁卫生等,各家各户自己就弄好了。
然而,在现实生活中,我们看到的往往是居民对参与小区的公共事务“冷漠症”现象。许多买房者拿到钥匙后只关心自己屋内“专有权”部分的质量,很少去关注物业共用部分。为何居民会有这样的“冷漠感”?原因较复杂。
  一是目前的法律法规的条款仍有漏洞,或者说不太完善。比如,开发商在建筑峻工,验收合格,居民入伙时,并没有直接交给业主大会(这时,业主大会还没有成立),而是直接交给了物业公司。居民们只拿到了专有权部份的房产证,那些共同财产的权利和责任,可能要过些年才明白过来。等明白过来的时候,有些损失已经造成。
  2010年10月北京市以**&&**令形式推出的北京实行的新的法规,要求开发商必须把这些共有部位的财产交给业主大会。
  深圳和全国其他的做法是:入伙若干个月后就要开始交管理费。而北京市是要求先成立业主大会,开发商将业主的共有财产移交给业主大会后,业主才交管理费。
  北京新法规做了这样的探索:建设单位和业主们都可以发起成立业主大会的“双启动”机制,这在全国是首创,即开发商和业主哪一方都可以启动成立业主大会和选举业主委员会的工作。
  如开发商想结束“自己掏钱”的状况,可尽快发动成立业主大会。并且在配套细则中还规定,如在业主大会筹备组成立三个月后,仍没召开首次业主大会,开发商就可向业主收取物业费。
  简单来说,这套办法就是:谁要管理谁付费。发展商想管理,发展商付费;业主们想管理,成立业主大会开始付费。如果业主们想赖皮永远不付费(放弃管理权),但只要发展商组织业主大会,因业主不投票而不成功,业主们也要开始付费。
  二是由于我国有商品房的历史还不长,社区居民对**&&**和单位的依赖性仍然较强,往往只把社区当成居住场所,缺少归属感和认同感,自觉参与社区活动的热情不高。当社区居民遭遇困难需要帮助时,首先想到的是亲戚朋友、同学同事或者单位,主动寻求邻居或社区组织帮助的很少。
对于私权领域,国外有个著名的比喻,叫:“风能进,雨能进,国王不能进”。他们认为:私有财产是神圣不可侵犯的。私宅如此,私家花园同样如此,关上小区的大门,就是“风能进,雨能进,国王不能进。”这个比喻是想说明:在私权领域,小区的居民应该是一个“命运共同体”。
共有部分的财产受损了,破烂不堪了,你的专有部分房产肯定也难于保值。比如电梯不能保持正常运营,比如绿化状况,环境卫生状况很差等等。你要卖房子时,会发现房子贬值了。
当居民明白这一点,参与的积极性可能就会提高了。
  上海三湘世纪花城2004年组建业主大会筹备组时提出的口号就是“漠视将葬送大家庭的权益”。
去年九月,我参加了深圳市民论坛举办的关于“业主自治”的讨论,记得南天一花园业委会范国振主任说了一段让我印象很深的话:早年在动员居民投票时,他拿着大喇叭对着楼上喊:南天一花园的居民们,下来投票吧!响应的人寥寥无已。后来,当居民们明白他们的投票与自己房子的保值升值有着密切的关系,投票的积极性就大大提高了。
              三、“公地悲剧”的受害者是全体居民
“公地悲剧”这个概念,最早是1968年美国学者哈定提出来的。之所以叫“悲剧”,是因为每个当事人都知道资源(财产)将由于使用不当而枯竭,但每个人对阻止事态的继续恶化都感到无能为力。甚至抱着“及时捞一把”的心态加剧事态的恶化。    
  奥斯特罗姆被称为破解“公地悲剧”的政治学家。
  1933年出生于美国奥斯特罗姆教授,身兼美国国家科学院院士和美国艺术与科学院院士、美国政治学协会主席等职。2009年,奥斯特罗姆获得诺贝尔经济学奖,成为历史上第一个获得诺贝尔经济学奖的女性。
  奥斯特罗姆理论的中心问题是:一群相互依存的人们,能够如何把自己组织起来,进行自主治理,并通过自主性的努力,去克服搭便车等问题,以实现持久性共同利益。
奥斯特罗姆的研究证明了共有资源(财产)的用户能够避免所谓的“公地悲剧”而成功管理共同财产。这一研究对我国**&&**倡导的基层民主自治是重要的理论支持和精神鼓励。
奥斯特罗姆四次来访中国,三次参与有关社区自治领域的研讨会。中国的社区工作者亲切地称她的理论就是:“自己的包自己提”。
东海岸社区前几年的占用绿地风波,许多媒体都报道了。当时有的居民将周边的草地圈起来做私家花园,有的则将自家别墅扩建,向高处扩,向前后左右扩。邻居看见了,心里便不平衡。开始了一场扩建竞赛。这样下去,扩建的居民可能占了便宜,整个花园的面貌却被损坏了。
去年五、六月间,深圳特区报响应中宣部关于“走、转、改”的号召,要求采编人员深入基层。我那时曾来东海岸社区,就此事做了采访。
杨利川先生说:当时在万科东海岸购房就看中了这里“依山抱海”的优美环境。但是,如果这种情况不制止,也会造成“公地悲剧”,损害全体居民的利益。
  针对这种情况,杨利川夫妇发起成立全国最小的NGO——“家在东海岸”,就是希望通过社区自治找到解决保护公共利益的办法。后来,在**&&**的支持下,越来越多的居民参加进来,“东海岸爱家协会”获得了注册登记。
今年2月在广州举行的“2012中国和谐社区建设十大事件”评选中,这一事件入选,提名理由是:东海岸爱家协会的注册成立,宣告了业主新型维权组织的诞生。在该小区入伙多年未能成立业委会的情况下,东海岸爱家协会这一业主自治的新型组织,为业主共管提供了新思路。
四、把居民的命运联在一起的纽带:“共有资产”
奥斯特罗姆理论的重要一点就是研究共有资源、共同财产,其特性在人类的合作中起到了什么作用?
  中国有个传统说法是:“各人自扫门前雪,莫管他人瓦上霜”。
今天,居民们之所以能在社区中自治与合作,而不是“自扫门前雪”,是因为他们有了“专有权”之外的“共有权”、“共有资产”,这样一种把居民们的命运捆在一起的纽带。
  今天来参加论坛的南天一花园业委会主任范国振先生,是他们小区德高望众的“业主领袖”,也就是过去所说的“社会贤达”。他们那个小区,我在“走、转、改”的采访中去过多次,可以说是社区“善治”的一个成功的样本。在范主任的带领下,小区男女老少,均把小区当成自己的家。从修地铁废弃的旧地砖搬回来,铺设地面停车位,健身休闲小道。他们通过“维权”争取了一个非常漂亮的草地,并发动居民进行义务捐赠,在草坪周围和架空层配置了休闲座椅,在捐赠的座椅上镶嵌着该有捐赠人姓名的纪念铜牌,家长为了培养从小培养孩子良好的环保意识和社会公益心,在铜牌上刻上孩子的名字。他们在草坪专门建了一个小鸟饮水池。你想想看,那是一幅多少动人的画面:清晨,小鸟飞来喝水,老人散步,孩子戏耍……
  而这一切,都是他们通过有组织的集体行动,通过居民的自我管理,维权自己权益,建设美好家园得来的成果。
  在全国各地,这样的例子还有很多很多,比如无锡春江花园,那是一个有3000多户人居住的大型社区,目前被评为国家级绿色社区、国家级卫生镇和省市级示范社区。
  2009年后,业委会从居民共有积累中拿出近500万元用于改善居民居住环境和公共设备设施的更新改造。小区面貌得以更新,小区绿地播撒了冬播黑麦草,使得整个小区冬天也是绿意盎然……水景动力、景观大道和绿化带落地灯的亮丽都是小区美好的见证。他们认为只有不断增加投入,小区才能永葆青春。这个小区能有今天的面貌,并能保证明天的永续美好,就是因为他们实现了居民的自我管理,从而为建设幸福家园提供了切实的保障。
   五、建设好社区“大家庭”,就是对私有财产的最大保护
许多人购买了新房,一夜之间成了业主,但观念可能还停留在传统的农业文明时代。范国振先生说过这样的例子,有的居民把自己的家装修的像五星级宾馆,可是垃圾却胡乱往窗外扔。
  作为私有财产拥有者要承担什么样的公民责任?这是值得大家好好思考的。
  因为我们有了私有财产以及共有财产(共有财产也是私有财产的另一种表现形式),成了业主,你就必须对自己的私有财产负责任。而负责任的最好办法就是:把小区当成自己的家,积极参与社区的公共事务的讨论和决策;遵守国家法律法规,遵守业主大会制订的议事规则,管理规约(业主公约);与自己的邻居和睦相处。把我们共同生活的小区“大家庭”建设好了,就是对自己财产的最大保护。
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 入驻池塘

本版积分规则

Archiver|手机版|小黑屋| 金色池塘小区-维权进行时!

Copyright © 2001-2013 Comsenz Inc.  Template by Comeings! All Rights Reserved.

Powered by Discuz! X3( 皖ICP备12011091号 )

快速回复 返回顶部 返回列表