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小区共有经营、维护、共有财政---中国特色的小区治理之路

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发表于 2013-12-31 08:38:31 | 显示全部楼层 |阅读模式
小区共有经营、共有维护与共有财政
——中国特色的小区治理之路

1、         小区共有涉及的两大类人群主体与相互关系
a)      共有人与使用人为两大核心群体;
b)      共有人选择适宜团体形式,依法依约决定共有物的使用;
c)      使用人依据共有团体授权使用共有物;
d)      共有人团体测算(并设法降低)维护总成本,包括:日常维护成本(物业费)、长期维修基金与保险;
e)      共有人团体依据市场价格,通过收取共有资源税(共有收益),向使用人转移维护总成本,促进对共有资源的节约与爱护;
f)       共有人争取实现:资源税>日常维护成本,或者说,共有收益>物业费。除了小区业主免除物业费缴纳外,最重要的是,将共同爱护小区的实践,从赔钱行为,转变为获益行为;这类小区可以称之为小康小区;
g)      共有收益完全抵补物业费的小康小区,将大幅降低催费缓缴带来的各类资金成本与社会成本;
2、       小区作为一个整体的资产回报率
a)      长期来看,小区整体作为一个资产,在资本市场中的年回报率应不低于活期利率(如果小区经营项目大多以年期合约为主,甚至应接近一年期利率);
b)      小区理论共有收益=小区总市值*活期利率;
c)      模板:北京某1000户小区,户均100平米,每平米均价2万元,每户均物业费3000元/年,活期利率0.35%。则物业费总额300万/年。理论共有收益为1000户*100平米*2万元*0.35%=20亿*0.35%=700万/年
d)      理论共有收益>物业费;
3、        小区实际共有收益的案例估算
a)      公建经营
公建的权属,现在仍在开发商等利益集团的绑架中。因为业主们打不过他们,国家也不保护消费者的权利,于是这一块的利益虽然很大,但是是黑洞,无法估算。包括:规划非专有且开盘时无销售许可证的地下车库车位、会所、学校、幼儿园、物业管理用房等等…并且这些共建经营者,不缴纳物业费。
案例小区会所无专有产权,某国营单位霸占,出租收益不低于60万/年;地下车库400辆车,车位出租租金4000元/年/位,由建设单位与某国营单位按照3:7分成。按照收入的30%测算收益,则年收益为:400*4000*30%=48万;该小区物业管理用房沿街,被侵占转为商铺出租,年租36万。仅此公建一项,收益为144万。
b)      人防经营
许多小区人防是公有且委托**&&**部门管理。不仅收益上没有一分钱回归业主,更是占用小区资源还不缴纳物业费,更令人发指的是这一大类公有资产管理者与开发商联合,拿出一个所谓“谁投资谁获利”的流氓逻辑,爆炒车位,光天化日抢劫业主利益。投资本来就是风险行为,哪一个股市投资者得到国家法定“谁投资谁获利”的承诺?这在一个所谓的社会主义国家,乃是举国丑闻。这一块利益是大黑洞,暂且无法估计收益。
案例小区人防车位共有200个,由某国营单位霸占,一部分违规出租给某汽车企业库存车辆,一部分为商户库房,剩下部分故意不使用,以保护其他车位的紧张感。比照地下车位每年4000元、30%收益测算,年度收益为200*4000*30%=24万。
c)      违法建设
    这也是大黑洞,占用小区业主共有土地,超出规划盖的楼、楼层、纳入业主分摊的房屋、卖掉业主的共有财产而不补偿…这些应该依法罚没并归还业主的财产,但是由于行政无赖的泛化,使得这些名目张胆的抢劫,可以无法立案、维稳、审判但无法执行、执行但采取我得不到你也得不到的摧毁方式…业主的权益遭到大幅损害…更不要说他们应承担的物业费了。
d)      顶层底层(架空层)出租
大部分小区都存在对顶层加盖、底层(架空层或地下室)出租的现象。目前顶层加盖往往采取私搭乱建方式,底层出租,往往未经业主许可,管理粗放。
根据以上案例,假设楼层平均10层,则顶底双层出租可以达到2*1000/10=200户,案例实测底层每户500/月,顶层每户2500/月,年度收益按照收入的50%计算为100*(500+2500)*12*50%=180万。
    业主为缓和城市居住压力,提供了不低于小区10%的居住面积,但是这些收益几乎都被侵占了。
e)      业主出租
许多小区业主大会难开,一个很大原因是业主出租后难以联系。业主作为团体成员有义务管理好小区,不论其是否居住在这里。当业主出租房屋离开后,对业主共同决定的组织成本带来了提升,这个时候,提升成本者有义务在自身赚取租金的同时,分享一部分收益降低组织成本,方便留下的业主尽职管理。
比如,规约规定业主出租都需要登记,在完成必要的对租户的规约培训后才可以提供钥匙进入小区;并在业主需要的情况下,提供管家服务,监督室内部件完好并协助及时维修等;而不是现在任由房屋中介为提高收益而盲目群租、破坏性出租。那么,我们不妨假设,业主团体可以共同约定出租管家费,一年一次,额度相当于一个月租金的10%。以案例小区测算,目前20%出租,平均每年更换一次租户,户租金不低于2500/月,则年收入为1000*20%*2500*10%=5万元。
这笔钱用于小区业主大会的会议资料印刷、寄送、人员补贴相当不错。事实上,出租越多,这笔钱越多。业主大会的组织成本就越低。
f)       车位
    不同小区的车位情况差别很大,有的只有地下车位,有的开辟了地上车位,有的使用人防车位…案例小区地下车位见上述。地面车位300个,每年1200元,年收益36万。
g)      广告
不同小区的广告收益差别很大,基本包括楼顶广告、墙体广告、大门电子水牌、道闸栏杆广告、户外广告栏、电梯广告、业主大会赞助等。地理位置好,存在屋顶、墙体广告的小区,广告费惊人。案例小区的广告主要是电梯广告,年12万左右。
h)      通讯与互联网增值服务
这包括通讯企业、宽带企业租用小区楼顶、地下室、管路以安放设备,提供服务或提升竞争,收费标准不一。如果有的企业将核心或重要机房安置在小区地下室,综合年租金可以超过10万。另外,业主可以通过引进合作伙伴,搭建小区网站,提供业主信息服务与商业服务,可以收取一定的广告费用。
案例小区目前没有此项收益。
i)        专项维修资金息损
专项维修资金催缴不严格,利息偏低,是息损的主要原因。目前北京专项维修金利息按照3%结算,深圳则可以达到4.41%,利息损失1.41%。
案例小区有专项维修资金3000万,其中有100户未缴纳专项维修资金,占比10%。由此,一年息损为(3000/900户)*1000户*1.41%=47万
j)        综合计算,该小区可以估算拥有的收益累计448万,扣除小区物业费300万,还有148万年结余。这些结余,用于给尽心尽职的小区业委会委员支付酬金、奖励优秀物业服务人员、奖励尽职的民警、给业主们发放年节红包、支持居委会举办社区营造项目,都可以极大地提升小区的和谐共治。但是,现实却是这些收益被各类利益集团所侵占。
k)      当业主们知道巨大的利益被**&&**不作为而纵容侵占难以拿回后,业主们还会愚蠢到继续积极响应“**&&**”号召,继续缴纳物业费?这样的“**&&**”还能有公义公信?现实的情况是,更多业主无奈中干脆连小区共有维护的义务也完全放弃,一旦共有损坏,大家就默认等待**&&**救援。你贪走的,你归还。
4、         小康小区的更多意义
    中国的小区,与国际上众多发达国家不同在于,小区规模大,人口多,因此经营收益是重要的小区财政来源。传统的,基于催收小额物业费来实现小区共有维护的物业服务模式,高社会成本、低服务绩效,在有条件的小区,应逐步废止。基于中国的现实,**&&**应努力帮助业主追回共有财产,借助小区的自我经营,抵补小区维修成本,促使每个小区都成为小康小区,具有众多积极意义:
a)      维护业主共有财产权,规范从所有人到使用人为主线的权利链,落实法律尊严,提升民意中的**&&**满意度;
b)      完善小区自治基石,提升业主自治的义务履行意愿,大幅降低行政总揽社区共有维修的社会总风险;
c)      规范业主与其他单位的利益接口,大幅降低社会总冲突;
d)      物业费纠纷降低,减轻业主、物业、法院、建委、街道等综合成本;
e)      商户租户管理阳光化,减轻业主、物业、公安、工商、城管等行政成本;
f)       从小区出发,全面提升国民道德,降低基层人与人之间的利益侵占带来的相互怨恨,提升人与人之间的亲善和谐;
g)      为社区营造促进业主间、业主与使用人间和谐共居打下良好物质基础;

    小康小区可否成为**&&**与社会的共同目标呢
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